Отримати консультацію
Податки на нерухомість
в Іспанії
Покупка нерухомості в Іспанії — це не лише приємний і важливий крок у житті, але й серйозне фінансове рішення, яке передбачає низку податків та обов’язкових платежів. Вони можуть значно вплинути на загальну вартість володіння майном, тому важливо заздалегідь знати, з якими витратами ви можете зіткнутися.

Іспанська податкова система передбачає різні збори на етапах покупки, утримання, здачі в оренду та продажу житла, і їхні розміри можуть відрізнятися залежно від регіону, типу об’єкта та вашого податкового статусу (резидент чи нерезидент). Водночас деякі податки сплачуються одноразово під час угоди, інші ж— щорічно або при отриманні доходу.

У цій статті ми розглянемо основні податки та витрати, з якими стикаються покупці й власники нерухомості в Іспанії, щоб допомогти вам правильно спланувати бюджет і уникнути непередбачених фінансових сюрпризів.

Зміст

  1. Правовий статус іноземців та особливості оподаткування нерухомості в Іспанії
  2. Витрати при купівлі житла
  3. Витрати при продажу житла
  4. Податок для власників нерухомості
  5. Витрати при купівлі житла в іпотеку
  6. Висновок

Правовий статус іноземців та особливості оподаткування нерухомості в Іспанії

Іноземні громадяни можуть вільно придбавати нерухомість в Іспанії, оскільки жодних законодавчих обмежень на купівлю житла немає. Водночас саме по собі володіння нерухомістю не надає автоматичного права на дозвіл на проживання. Програма "золотої візи" для інвесторів — яка дозволяла автоматично отримати посвідку на проживання при купівлі нерухомості від €500 000 — була скасована, і станом на серпень 2025 року такий тип ВНЖ більше не видається.

Однак наявність нерухомості в країні може бути підставою для отримання довгострокової шенгенської візи та аргументом при розгляді заявки на резидентство, але гарантії автоматичної посвідки на проживання більше немає.
В Іспанії іноземці можуть вільно купувати нерухомість
В Іспанії іноземці можуть вільно купувати нерухомість, але з серпня 2025 року скасовано “золоту візу”, тож володіння житлом не гарантує посвідки на проживання, хоча може допомогти при отриманні віз чи резидентства.

Рівні та діапазони податкових ставок

Податки на нерухомість в Іспанії встановлюють на різних рівнях:
  • Державний рівень — єдині правила для ПДВ (IVA) та податку на доходи нерезидента (IRNR).
  • Регіональний рівень (автономні співтовариства) — кожен регіон має власні ставки податку на передачу права власності (ITP, для вторинного житла) або гербового збору (AJD, для нового житла).
  • Муніципальний рівень — місцева влада визначає щорічний податок на нерухомість (IBI), збори на вивезення сміття та інфраструктуру.
Через широку автономію іспанських регіонів і муніципалітетів податкові ставки відрізняються:
  • Витрати при купівлі житла (податок на передачу власності, гербовий збір, ПДВ, нотаріус і реєстрація): зазвичай складають від 6% до 11% від вартості об’єкта — залежно від регіону, типу житла та індивідуальних умов.
  • Регулярний податок на володіння нерухомістю (муніципальний IBI): від 0,4% до 1,1% від кадастрової вартості на рік, у деяких регіонах може сягати 1,6%.
  • Податок на доходи нерезидентів — 24% від умовного доходу по нерухомості, навіть якщо вона не здається в оренду (розраховується від 1,1% кадастрової вартості).
  • Для оренди: ставка податку на дохід — 19% для громадян ЄС та ЄЕЗ, 24% — для інших країн.
Таким чином, витрати на придбання та володіння нерухомістю в Іспанії можуть суттєво відрізнятися від регіону до регіону — і це важливо враховувати заздалегідь при плануванні угоди.

Витрати при купівлі житла

При купівлі нерухомості в Іспанії окрім самої ціни об’єкта необхідно враховувати ряд додаткових податків і платежів, які формують загальну суму витрат. Величина цих витрат залежить від того, чи купується житло на вторинному ринку, чи нове у забудовника, а також від регіону, де розташована нерухомість.

Вторинний ринок

Якщо ви купуєте житло, що вже було у власності (вторинний ринок), основним податком є податок на передачу власності (ITP). Він встановлюється на регіональному рівні і має прогресивну шкалу, наприклад, у Каталонії:

  • До 600,000 € — 10%
  • 600,000–900,000 € — 11%
  • 900,000–1,500,000 € — 12%
  • Понад 1,500,000 € — 13%
Для великих інвесторів, які володіють 5 і більше об’єктами у "напряжених" зонах ринку, ставка може сягати до 20%. Загальна сума податків і додаткових платежів при купівлі вторинного житла зазвичай становить близько 6-11% від вартості об’єкта залежно від регіону.

Нове житло (у забудовника)

При купівлі нового житла від забудовника встановлено два основних податки:
  • Податок на додану вартість (IVA) — 10% від вартості житла.
  • Гербовий збір (AJD) — від 0,5% до 3,5% (залежно від регіону). З 27 червня 2025 року в деяких автономіях AJD було підвищено до максимальної ставки 3,5%.
Разом ці два податки можуть додати до 11,5% до вартості придбання.
При купівлі нового житла в Іспанії податки IVA та AJD можуть збільшити його вартість до 11,5%.
При купівлі нового житла в Іспанії податки IVA та AJD можуть збільшити його вартість до 11,5%.

Додаткові витрати

Крім податків, слід враховувати обов’язкові послуги та збори, які формуються під час оформлення угоди:

Приклад розрахунку податків при купівлі вторинної нерухомості за 350 000 євро в Каталонії

Податок на передачу власності (ITP). У Каталонії діє прогресивна ставка:
  • До 600 000 € — 10%
  • Оскільки сума покупки 350 000 €, застосовується ставка 10%.
  • Розмір податку: 350 000 € × 10% = 35 000 €.

Додаткові витрати
  • Нотаріус: приблизно 1 000–2 000 € (візьмемо середнє 1 500 €)
  • Реєстрація права власності: 500–800 € (беремо 650 €)
  • Адвокат: 1–2% від вартості (припустимо 1,5%): 350 000 € × 1,5% = 5 250 €
  • Оцінка — не обов’язкова при купівлі без іпотеки, тому не враховуємо.
  • Комісія банку — якщо іпотека, може бути до 2%, але в цьому прикладі враховуємо без іпотеки.
Підсумок витрат
  • ITP: 35 000 €
  • Нотаріус: 1 500 €
  • Реєстрація: 650 €
  • Адвокат: 5 250 €
  • Загалом додатково: 42 400 €
Загальна сума покупки з урахуванням податків і додаткових витрат
350 000 € (ціна) + 42 400 € (податки та витрати) = 392 400 €

Приклад розрахунку податків при купівлі нової нерухомості за 250 000 євро в Торрев'єхе

Податок на додану вартість (IVA):
  • 10% від вартості житла
  • 250 000×10%=25 000 €
Гербовий збір (AJD):
  • 1,4% від вартості
  • 250 000 € × 1,4% = 3 500 €
Додаткові витрати:
  • Нотаріус: 1 000–2 000 €
  • Реєстрація прав власності: 500–800 €
  • Адвокат: 1–2% від вартості, тобто 2 500–5 000 €
Разом додаткові витрати (мінімум–максимум):
4 650 €–7 150 €
Загальна сума витрат:
Орієнтовна середня: близько 285 000 €

Цей приклад дає загальне уявлення про можливі витрати, але для конкретної угоди варто звертатися до місцевих фахівців для точного розрахунку.
іпотека в Iспанii
Якщо купівля здійснюється в іпотеку, додатково потрібно врахувати вартість оцінки нерухомості (250–600 €) та банківську комісію (до 2% від суми кредиту).

Витрати при продажу житла

Продаж нерухомості в Іспанії пов’язаний із певними податковими зобов’язаннями, які важливо враховувати, плануючи операцію. Основними податками, що виникають при продажу житла, є податок на приріст капіталу та муніципальний податок на приріст вартості землі (Plusvalía municipal).

Податок на приріст капіталу (IRPF, Plusvalía estatal)

Це державний податок, який сплачується з чистого прибутку від продажу нерухомості, тобто різниці між ціною покупки та ціною продажу. Ставки податку залежать від податкового статусу власника:
  • Резиденти Іспанії сплачують від 19% до 26% залежно від суми приросту капіталу. При цьому вони можуть враховувати вирахування на поліпшення майна, ремонтні роботи, нотаріальні та інші пов’язані витрати, що зменшує базу оподаткування.
  • Нерезиденти сплачують фіксовану ставку від 24% до 30%. Для них базою обчислення є повна сума прибутку від операції без значних вирахувань.
Цей податок сплачується після подання податкової декларації за формою Modelo 210 протягом 4 місяців з дати продажу.

Муніципальний податок Plusvalía municipal

Даний податок стягується місцевими муніципалітетами і розраховується з приросту кадастрової вартості землі, що належить до проданої нерухомості. Основні особливості:
  • Ставка податку складає від 15% до 30% від приросту кадастрової вартості землі за період володіння нерухомістю, що триває від дати придбання до дати продажу.
  • Податок сплачується зазвичай продавцем, але обумовлене іноді інше розподілення цих витрат у договорі купівлі-продажу (у такому разі покупець може взяти на себе цей платіж).
  • Важливо розуміти, що цей податок обчислюється лише з вартості земельної ділянки, без урахування вартості будівель чи інших споруд.
Ці податки можуть суттєво вплинути на кінцевий прибуток від продажу нерухомості, тож важливо заздалегідь консультуватися з податковими фахівцями для правильного планування та оптимізації витрат.

Приклад розрахунку податків при продажу нерухомості в Аліканте

Припустимо, що людина продає квартиру за 200 000 євро в провінції Аліканте, яку вона раніше придбала за 150 000 євро. Розрахунок основних податків виглядає так:

Податок на приріст капіталу (Capital Gains Tax)
  • Різниця між ціною продажу і купівлі — 50 000 євро.
  • Застосовується прогресивна ставка для резидентів: 19% на перші 6 000 євро, 21% на наступні 44 000 євро.
  • Загальна сума податку складе приблизно 10 500 євро.

Муніципальний податок Plusvalía
  • Він розраховується за двома методами (обирається той, що вигідніший для платника):
  • Об'єктивний метод: множення кадастрової вартості землі на коефіцієнт володіння (приблизно 5 років) та ставку муніципалітету до 30%.
  • Реальний метод: різниця між продажною і покупною ціною, помножена на частку кадастрової вартості, що припадає на землю, і ставку муніципалітету.
  • У нашому випадку податок за цими методами становить близько 5 400 євро (вибирається мінімальний).
Таким чином, загальна сума основних податків при продажу нерухомості за 200 000 євро в провінції Аліканте складає приблизно 15 900 євро. Ціна чистого доходу після сплати податків буде близько 184 100 євро (враховуючи лише ці два податки без урахування можливих додаткових зборів чи витрат).

Ці розрахунки є орієнтовними й для точного визначення податкових зобов’язань рекомендується консультуватися з місцевими податковими фахівцями або юристами.
Якщо ви — нерезидент, податкові ставки можуть бути вищими (наприклад, податок на приріст капіталу становить 24-30%), що відповідно збільшить суму податку.

Податок для власників нерухомості

Володіння нерухомістю в Іспанії зобов’язує сплачувати щорічні податки, важливі для резидентів і нерезидентів.

Муніципальний податок на нерухомість (IBI)

IBI — це щорічний податок, що нараховується як відсоток від кадастрової вартості нерухомості, зазвичай значно нижчої за ринкову. Ставки залежать від муніципалітету і варіюються від 0,4% до 1,1%.

  • Наприклад, у провінції Аліканте — близько 0,847%, у Валенсії — 1,07%, у Малазі — 0,723%, у Толедо — 0,42%.
  • В Каталонії ставка коливається в межах того ж діапазону 0,4–1,1%, з можливістю знижок для деяких категорій власників.
  • Середньорічна сума — приблизно 200–800 євро, залежно від розміру і вартості майна.

Податок на доходи нерезидентів (IRNR)

Для нерезидентів податок на доходи нараховується за ставкою 24% від 1,1% кадастрової вартості, навіть якщо нерухомість не здається в оренду. При здачі в оренду податок розраховується від фактичного доходу.

Таким чином, власники нерухомості в Іспанії мають враховувати ці регулярні податкові платежі при плануванні бюджету та управлінні майном.

Податок при здачі нерухомості

Власники, які здають свою нерухомість в оренду в Іспанії, повинні декларувати отриманий дохід та сплачувати з нього податок. Розмір і правила оподаткування залежать від податкового статусу власника — резидента чи нерезидента.

  • Нерезиденти — сплачують 24% від валового доходу від оренди.
  • Для громадян ЄС та ЄЕЗ дозволяється віднімати з доходу витрати на утримання об’єкта (ремонт, реновація, комунальні послуги, страхування, податок IBI тощо). Для власників з інших країн такі вирахування недоступні, і податок розраховується від повної суми орендних надходжень.
  • Резиденти Іспанії — оподатковуються за прогресивною шкалою від 19% до 26% від чистого прибутку (дохід мінус усі документально підтверджені витрати). Чим більший загальний дохід власника, тим вище ставка в межах цього діапазону.
Податок оренди
Податок сплачується щоквартально або щорічно (залежно від статусу та обраної форми звітності), а дохід від оренди обов’язково включається в податкову декларацію.

Витрати при купівлі житла в іпотеку

Оформлення іпотеки в Іспанії супроводжується рядом додаткових витрат, які варто враховувати при плануванні бюджету покупки нерухомості.

Оцінка об’єкта

Для отримання іпотечного кредиту банк вимагає проведення офіційної оцінки нерухомості, щоб визначити її ринкову вартість. Вартість цієї послуги зазвичай складає від 250 до 600 євро.

Комісія банку

Більшість банків стягують комісію за оформлення іпотеки, що становить від 0,5% до 2% від суми кредиту, залежно від банку та умов договору. В середньому ця комісія близько 1%.

Додаткові витрати

До інших витрат, пов’язаних з іпотекою, належать:
  • Гербовий збір (Actos Jurídicos Documentados, AJD), який в середньому становить від 1% до 1,5% від суми кредиту, залежно від регіону.
  • Нотаріальні послуги за оформлення іпотечних документів, які можуть коштувати від 100 до 500 євро.
  • Реєстрація іпотеки в державному реєстрі — додаткові витрати близько 50–300 євро.
  • Страхування нерухомості та іпотеки — від 200 до 1 000 євро на рік, залежно від розміру покриття.
  • Інші можливі збори, такі як оплата за переклад документів або юридичний супровід.
Загалом покупець нерухомості, який оформлює іпотечний кредит, повинен бути готовий до додаткових витрат близько до 2% від суми іпотеки плюс вартість оцінки, страхування та нотаріальних послуг.

Приклад розрахунку витрат при купівлі таунхаусу за 500 000 євро в Марбельї з іпотекою

Податки при купівлі (враховуючи, що це нове житло або первинний ринок)
  • IVA (10% від вартості): 500 000 € × 10% = 50 000 €
  • Гербовий збір (AJD) у Марбельї (приблизно 1,4%): 500 000 € × 1,4% = 7 000 €
Додаткові витрати на оформлення
  • Нотаріус: близько 1 500–2 000 €
  • Реєстрація майна: приблизно 500–800 €
  • Адвокат (1–2% від вартості): 500 000 € × 1% = 5 000 € (мінімум) до 10 000 € (максимум)
Іпотечні витрати
  • Оцінка нерухомості: 250–600 €
  • Комісія банку (до 2% від суми кредиту; припустимо іпотека 70%): 500 000 € × 70% = 350 000 € кредит, комісія: 350 000 € × 2% = 7 000 €
  • Гербовий збір (AJD) на іпотеку може додатково становити близько 1% від суми іпотеки (у регіоні Андалусія ставка може бути нижчою, але для розрахунку візьмемо 1%): 350 000 € × 1% = 3 500 €
Підсумок витрат без урахування вартості самої нерухомості
  • IVA + AJD на покупку: 50 000 € + 7 000 € = 57 000 €
  • Оформлення (нотаріус, реєстрація, адвокат): від 7 000 € до 13 800 €
  • Іпотечні витрати (оцінка + комісія + AJD на іпотеку): від 10 750 € до 11 100 €
Загалом додаткові витрати можуть скласти приблизно 74 750 € – 81 900 €, що становить близько 15–16,5% від вартості об’єкта.

Це найбільш типовий сценарій для Марбельї в 2025 році, з урахуванням іпотеки на 70% вартості.

Витрати змінюватимуться залежно від суми початкового внеску, умов конкретного банку та типу житла.

Висновок

Система оподаткування нерухомості в Іспанії є доволі складною та багаторівневою, оскільки залежить від низки чинників: типу об’єкта (новобудова чи вторинний ринок), статусу покупця або продавця (резидент чи нерезидент), регіону розташування та способу фінансування (власні кошти чи іпотека).

Кожен з етапів — купівля, володіння, продаж, а також здавання нерухомості в оренду — передбачає свої податки й обов’язкові платежі, які істотно впливають на загальну фінансову картину. Багато ставок встановлюються на регіональному рівні, тож різниця між провінціями може бути значною.

Правильне планування бюджету, врахування всіх податків і додаткових витрат, а також своєчасні консультації з місцевими юристами або податковими консультантами — це запорука безпечної, прозорої та фінансово вигідної угоди з нерухомістю в Іспанії.

Чек‑лист податків та витрат на нерухомість в Іспанії

Також читайте: