Податки на нерухомість в Іспанії для нерезидентів ЄС
У цій статті ми розглянемо основні податки, з якими стикаються нерезиденти ЄС при купівлі та володінні нерухомістю в Іспанії у 2025 році, а також дамо корисні поради, які допоможуть уникнути несподіваних витрат і зробити покупку вигідною.
Зміст
Пляжі Іспанії, сонячна погода, багата культура та розслаблений стиль життя роблять цю країну одним із найпопулярніших напрямів для міжнародних покупців. У 2024 році частка іноземних покупців становила близько 20% всіх угод із нерухомістю, і цей показник продовжує зростати. Особливо популярні середземноморські регіони — Каталонія, Валенсія та Андалусія.
Однак через активний зріст інтересу нерезидентів ЄС, іспанська влада обговорює впровадження нових податків, наприклад законопроект про 100% податок на купівлю нерухомості нерезидентами ЄС. Хоча ця пропозиція ще не стала законом, іноземним покупцям важливо контролювати реальну ситуацію до купівлі.
Однак через активний зріст інтересу нерезидентів ЄС, іспанська влада обговорює впровадження нових податків, наприклад законопроект про 100% податок на купівлю нерухомості нерезидентами ЄС. Хоча ця пропозиція ще не стала законом, іноземним покупцям важливо контролювати реальну ситуацію до купівлі.
Якщо ви нерезидент із країни поза ЄС і цікавитесь, з якими податками можете зіткнутися тащо реально відбувається у правовій сфері, зараз важливіше ніж будь-коли дізнатися точні факти перед тим, як робити кроки у цьому напрямку.
Новий податок на нерухомість для нерезидентів із країн поза ЄС: у чому суть?
У 2025 році в Іспанії активно обговорюється проєкт нового податку, який може радикально змінити фінансові умови для нерезидентів, що бажають придбати тут нерухомість. Уряд запропонував податок у розмірі 100% від вартості покупки для тих, хто купує вторинну нерухомість. Це означає, що ціна квартири може подвоїтись при купівлі.
Поки це лише пропозиція, і закон ще не прийнятий. Мета — зменшити спекуляції на ринку, послабити тиск іноземних інвесторів, які не живуть в Іспанії, і покращити доступ місцевого населення до житла.
Податок НЕ стосується покупців із країн ЄС і поширюється лише на нерезидентів із України, Великої Британії, США, Канади, Китаю тощо.
Важливо: податок не застосовується до нових квартир або об’єктів на стадії будівництва — для них діють інші правила (ПДВ). Це створює вигідні умови для купівлі новобудов і нерухомості від застройщика.
Поки це лише пропозиція, і закон ще не прийнятий. Мета — зменшити спекуляції на ринку, послабити тиск іноземних інвесторів, які не живуть в Іспанії, і покращити доступ місцевого населення до житла.
Податок НЕ стосується покупців із країн ЄС і поширюється лише на нерезидентів із України, Великої Британії, США, Канади, Китаю тощо.
Важливо: податок не застосовується до нових квартир або об’єктів на стадії будівництва — для них діють інші правила (ПДВ). Це створює вигідні умови для купівлі новобудов і нерухомості від застройщика.
Плануєте купівлю? Бути в курсі всіх новин і консультуватися з експертами зараз важливіше, ніж будь-коли.
Юридичний і політичний контекст
Законопроект, офіційно названий «Додатковий державний податок на передачу нерухомості нерезидентам ЄС», було внесено в парламент Іспанії в травні 2025 року соціалістичною партією PSOE. Мета — зменшити спекулятивний тиск на ринок.
Податок фактично подвоїть чинні регіональні податки (ITP). Наприклад, якщо зараз податок становить близько 10%, пропонують додати ще 100%, що суттєво збільшить податкові витрати.
Однак законопроект стикається із значними юридичними труднощами. Експерти попереджають, що податок можуть визнати неконституційним через порушення принципів справедливого оподаткування і антиевропейське законодавство про дискримінацію нерезидентів. Деякі регіони, такі як Країна Басків і Наварра, мають податкову автономію і можуть не застосовувати цей податок, тому проект може бути змінений, відкладений чи відхилений.
Податок фактично подвоїть чинні регіональні податки (ITP). Наприклад, якщо зараз податок становить близько 10%, пропонують додати ще 100%, що суттєво збільшить податкові витрати.
Однак законопроект стикається із значними юридичними труднощами. Експерти попереджають, що податок можуть визнати неконституційним через порушення принципів справедливого оподаткування і антиевропейське законодавство про дискримінацію нерезидентів. Деякі регіони, такі як Країна Басків і Наварра, мають податкову автономію і можуть не застосовувати цей податок, тому проект може бути змінений, відкладений чи відхилений.
У підсумку, цей запропонований податок ілюструє зусилля Іспанії збалансувати залучення іноземних інвестицій із захистом доступності житла — проте у 2025 році попереду ще багато юридичних і політичних нюансів, які потрібно буде вирішити.
Які податки реально платять нерезиденти із країн поза ЄС при купівлі нерухомості в Іспанії?
Тепер, коли розглянуто гучний проект податку, давайте детальніше зупинимося на реальних податках, які вже сплачують покупці з країн поза ЄС, купуючи нерухомість у Іспанії сьогодні.
➡️ Податок на передачу права власності (ITP)
Купуючи житло на вторинному ринку (не новобудову), ви сплачуєте податок на передачу права власності (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Його ставка залежить від регіону, але зазвичай становить 6,5–10% від вартості нерухомості. Наприклад, якщо вас цікавить квартира у Валенсії за €300 000, доведеться сплатити приблизно €18 000–30 000 лише цього податку.
➡️ Податок на доходи нерезидента з оренди
Якщо плануєте здавати житло в оренду, для нерезидентів із країн поза ЄС діє фіксована ставка 24% з доходу від оренди. На відміну від резидентів, для вас доступно мінімум податкових відрахувань, тож доведеться платити податок з усієї суми доходу.
➡️ Податок на багатство та місцеві податки на нерухомість
Володіння нерухомістю в Іспанії також означає зобов’язання сплачувати податок на багатство, якщо вартість ваших активів у країні перевищує €700 000. Додатково щороку накладається муніципальний податок на нерухомість (IBI), який стягується місцевою владою і зазвичай складає 0,4–1,1% від кадастрової вартості (яка часто нижча за ринкову).
➡️ Податок на приріст капіталу при продажу
Якщо продаєте нерухомість, нерезиденти із країн поза ЄС сплачують фіксований податок 24% з отриманого прибутку. Тому рекомендується зберігати документи про ціну купівлі та витрати на ремонт, щоб зменшити базу оподаткування.
➡️ Податок на передачу права власності (ITP)
Купуючи житло на вторинному ринку (не новобудову), ви сплачуєте податок на передачу права власності (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Його ставка залежить від регіону, але зазвичай становить 6,5–10% від вартості нерухомості. Наприклад, якщо вас цікавить квартира у Валенсії за €300 000, доведеться сплатити приблизно €18 000–30 000 лише цього податку.
➡️ Податок на доходи нерезидента з оренди
Якщо плануєте здавати житло в оренду, для нерезидентів із країн поза ЄС діє фіксована ставка 24% з доходу від оренди. На відміну від резидентів, для вас доступно мінімум податкових відрахувань, тож доведеться платити податок з усієї суми доходу.
➡️ Податок на багатство та місцеві податки на нерухомість
Володіння нерухомістю в Іспанії також означає зобов’язання сплачувати податок на багатство, якщо вартість ваших активів у країні перевищує €700 000. Додатково щороку накладається муніципальний податок на нерухомість (IBI), який стягується місцевою владою і зазвичай складає 0,4–1,1% від кадастрової вартості (яка часто нижча за ринкову).
➡️ Податок на приріст капіталу при продажу
Якщо продаєте нерухомість, нерезиденти із країн поза ЄС сплачують фіксований податок 24% з отриманого прибутку. Тому рекомендується зберігати документи про ціну купівлі та витрати на ремонт, щоб зменшити базу оподаткування.
Попри лякаючі заголовки про нові податки, саме ці існуючі збори нерезиденти поза ЄС реально сплачують сьогодні. Водночас податкове середовище постійно змінюється, тож бутив курсі новин і співпрацювати з місцевими податковими експертами — найрозумніший спосіб уникнути неприємних сюрпризів.
Практичні поради для покупців-нерезидентів у 2025 році
Якщо ви нерезидент із країни поза ЄС і захоплені ідеєю інвестувати у нерухомість в Іспанії, маємо гарну новину: попри дискусії щодо нових податків і регуляцій, купити житло в Іспанії реально — головне правильно підготуватися.
✔️ Отримайте номер NIE
Передусім потрібно оформити NIE (Número de Identificación de Extranjero) — ідентифікаційний номер іноземця. Це ваш “золотий квиток” до будь-яких фінансових операцій в Іспанії, зокрема й купівлі нерухомості. Без NIE неможливо відкрити рахунок у банку чи підписати договір.
✔️ Відкрийте рахунок у іспанському банку
Після отримання NIE відкривайте рахунок у банку — це суттєво спрощує розрахунки за нерухомість, сплату податків, комуналки й інших платежів. Багато банків пропонують іпотеку для нерезидентів — зазвичай до 70% ціни житла.
✔️ Залучайте місцевих фахівців
Ринок нерухомості в Іспанії може здатися легким, але варто співпрацювати з досвідченими юристами, податковими консультантами й агентами. Вони допоможуть пройти юридичну перевірку об’єкта, скласти договір, подати податкові декларації та забезпечать прозорість і безпеку угоди.
✔️ Розглядайте новобудову або житло на стадії будівництва
Оскільки запропонований 100% податок нині стосується лише вторинного житла для покупців поза ЄС, новобудови й об’єкти “на етапі будівництва” залишаються звільненими від нього. Це розумний спосіб уникнути додаткових зборів і придбати сучасне, енергоефективне житло.
✔️ Готуйтеся до додаткових витрат
Пам’ятайте: купівля нерухомості в Іспанії — це не лише ціна квартири. Плануйте додатково 10–15% понад купівельну вартість на:
✔️ Стежте за законодавчими змінами
Оскільки закони щодо податків і правил для нерезидентів змінюються досить швидко, важливо залишатися в курсі новин. Перевіряйте надійні джерела або працюйте з радниками, які відстежують усі законодавчі оновлення.
✔️ Отримайте номер NIE
Передусім потрібно оформити NIE (Número de Identificación de Extranjero) — ідентифікаційний номер іноземця. Це ваш “золотий квиток” до будь-яких фінансових операцій в Іспанії, зокрема й купівлі нерухомості. Без NIE неможливо відкрити рахунок у банку чи підписати договір.
✔️ Відкрийте рахунок у іспанському банку
Після отримання NIE відкривайте рахунок у банку — це суттєво спрощує розрахунки за нерухомість, сплату податків, комуналки й інших платежів. Багато банків пропонують іпотеку для нерезидентів — зазвичай до 70% ціни житла.
✔️ Залучайте місцевих фахівців
Ринок нерухомості в Іспанії може здатися легким, але варто співпрацювати з досвідченими юристами, податковими консультантами й агентами. Вони допоможуть пройти юридичну перевірку об’єкта, скласти договір, подати податкові декларації та забезпечать прозорість і безпеку угоди.
✔️ Розглядайте новобудову або житло на стадії будівництва
Оскільки запропонований 100% податок нині стосується лише вторинного житла для покупців поза ЄС, новобудови й об’єкти “на етапі будівництва” залишаються звільненими від нього. Це розумний спосіб уникнути додаткових зборів і придбати сучасне, енергоефективне житло.
✔️ Готуйтеся до додаткових витрат
Пам’ятайте: купівля нерухомості в Іспанії — це не лише ціна квартири. Плануйте додатково 10–15% понад купівельну вартість на:
- податок на передачу права власності чи ПДВ
- нотаріальні і реєстраційні збори
- оплату юриста й агентства
✔️ Стежте за законодавчими змінами
Оскільки закони щодо податків і правил для нерезидентів змінюються досить швидко, важливо залишатися в курсі новин. Перевіряйте надійні джерела або працюйте з радниками, які відстежують усі законодавчі оновлення.
Навіть незважаючи на всі розмови про нові податки та правила, купівля нерухомості в Іспанії залишається цілком досяжною, якщо підійти до цього з належною підготовкою.
Висновок
Головне, що треба запам’ятати: хоч уряд Іспанії і запропонував ввести податок у розмірі 100% при купівлі нерухомості для нерезидентів, це поки що лише проєкт закону, який перебуває на стадії обговорення. Тож якщо ви плануєте купити житло в Іспанії, панікувати не варто.
Водночас нерезиденти з країн поза ЄС уже зараз стикаються з низкою податків — від податку на передачу прав власності під час купівлі вторинного житла до щорічних податків на нерухомість і доходи від оренди. Ретельна підготовка, наявність NIE, співпраця з досвідченими фахівцями та пріоритет новобудов допоможуть уникнути неприємних сюрпризів.
Податкова ситуація для резидентів країн поза ЄС в Іспанії постійно змінюється, тому залишатися поінформованим і діяти на випередження — найкращий шлях до вигідної купівлі. Щиро радимо звертатися до спеціалістів з великим досвідом, таких як компанія Estate Spain, щоб покупка була своєчасною і вигідною.
Водночас нерезиденти з країн поза ЄС уже зараз стикаються з низкою податків — від податку на передачу прав власності під час купівлі вторинного житла до щорічних податків на нерухомість і доходи від оренди. Ретельна підготовка, наявність NIE, співпраця з досвідченими фахівцями та пріоритет новобудов допоможуть уникнути неприємних сюрпризів.
Податкова ситуація для резидентів країн поза ЄС в Іспанії постійно змінюється, тому залишатися поінформованим і діяти на випередження — найкращий шлях до вигідної купівлі. Щиро радимо звертатися до спеціалістів з великим досвідом, таких як компанія Estate Spain, щоб покупка була своєчасною і вигідною.