Останніми роками Іспанія залишається однією з найпривабливіших країн для покупки нерухомості серед іноземців — стабільно високий попит, м’який клімат та європейські гарантії правової безпеки роблять місцевий ринок по-справжньому унікальним. За минулий рік іноземці придбали майже 100 тисяч об’єктів, що становить 15% усіх продажів, а в таких регіонах, як Аліканте і Малага, ця частка досягає 30–40%. При цьому середні ціни на житло продовжують впевнено зростати: тільки за останній рік вартість квадратного метра збільшилася на 14% та перевищила докризові показники.

Попри зовнішню простоту процесу та безліч вигідних пропозицій, купівля нерухомості в Іспанії — це не лише інвестиції в вічне літо, а й низка бюрократичних нюансів, які легко втратити з виду. По-справжньому надійна угода вимагає уважності до деталей і розуміння типових помилок, які можуть дорого коштувати новачкам на цьому ринку.

Розглянемо основні ризики, з якими стикається покупець, щоб допомогти уникнути неприємних сюрпризів:

1. Відсутність незалежного юриста. Багато покупців покладаються виключно на ріелтора або юриста продавця, що створює конфлікт інтересів і підвищує ризик фінансових втрат. Незалежний адвокат допоможе перевірити юридичну чистоту угоди, скласти або скоригувати договір купівлі-продажу та захистити ваші права на всіх етапах оформлення.
2. Незаконні забудови та відсутність ліцензій. Часто можна стикнутися з об’єктами, де є прибудови або перепланування без дозволу, що загрожує штрафами та навіть можливим знесенням таких конструкцій. Для перевірки законності забудов і наявності ліцензій потрібно запросити у продавця відповідні документи (ліцензії, сертифікати та дозволи) і звірити їх із записами в місцевій мерії (Ayuntamiento) та Реєстрі власності (Registro de la Propiedad). Також корисно перевірити кадастрові дані (Catastro) і за потреби провести технічну експертизу об’єкта за допомогою спеціаліста.
3. Обтяження об’єкта. Перед купівлею потрібно перевірити, чи немає на нерухомості боргів, застав, арештів чи інших юридичних обтяжень, які можуть ускладнити або зробити неможливим її подальше використання. Обтяження об’єкта перевіряють у Реєстрі власності (Registro de la Propiedad) — це офіційна установа, де реєструється вся нерухомість Іспанії. Там можна отримати виписку (Nota Simple) з інформацією про власника, можливі борги, застави, арешти та інші обмеження. Також важливо перевірити відсутність заборгованостей із податків та внесків у житлово-комунальне товариство через місцеві податкові служби та управляючі компанії.
4. Неправильне оформлення договорів. Помилки чи неточності в договорі купівлі-продажу можуть призвести до того, що угоду буде оскаржено в суді або анульовано. Важливо, щоб договір був складений із урахуванням усіх нюансів угоди та місцевого законодавства, і його повинен перевіряти досвідчений юрист.
5. Небезпека подвійного продажу. Бувають випадки, коли один і той самий об’єкт продається одночасно кільком покупцям — якщо угоди не зареєстровані вчасно та належним чином. Це загрожує юридичними спорами та втратою вкладених коштів, тому перевірка реєстру та своєчасна реєстрація права власності — обов’язковий крок перед купівлею.
6. Ризики при купівлі-продажу від юридичної особи. Якщо продавець — юридична особа, угода має бути підписана уповноваженим представником. Підпис особи без необхідних повноважень може зробити договір недійсним і призвести до юридичних проблем у майбутньому.
7. Проблеми з «договорами про резерв». "Contrato de Arras" або договір задатку фіксує намір покупця придбати нерухомість і включає внесення задатку, який резервує об’єкт на обумовлений термін. Важливо уважно вивчати умови договору: розмір задатку, строки дії, права та обов’язки сторін, а також умови повернення задатку при відмові від угоди. Для перевірки умов рекомендується консультуватися з досвідченим юристом, щоб усі нюанси були враховані і захищали ваші інтереси.
8. Нелегальне заселення (окупас). В Іспанії існують проблеми з окупас — нелегальними мешканцями, які вселяються в нерухомість після її продажу. Виселення таких осіб — тривалий і складний процес, тому покупцям слід заздалегідь перевірити історію та статус об’єкта.
9. Особливості придбання нерухомості на етапі будівництва. При купівлі нерухомості на етапі будівництва слід перевірити репутацію забудовника через відгуки клієнтів, запросити у нього ліцензії та дозволи на будівництво в місцевій мерії (Ayuntamiento), а також вимагати страхові гарантії (банківські гарантії та страхування) на випадок банкрутства. Додатково можна замовити юридичну перевірку у спеціаліста, який перевірить, чи немає у забудовника відкритих процедур банкрутства у кондо-реєстрі та судових суперечок.
10. Необхідність отримання NIE та інших документів. Для повноцінного оформлення угоди в Іспанії іноземцю потрібен іспанський ідентифікаційний номер (NIE). Без нього неможливо відкрити банківський рахунок, оформити контракт і сплатити податки. Цей процес потрібно планувати заздалегідь, щоб уникнути затримок.

Для отримання NIE (Número de Identificación de Extranjero) в Іспанії потрібно подати заяву особисто або через представника в поліції (Oficina de Extranjeros) за місцем перебування або в консульстві Іспанії у своїй країні. Потрібні наступні документи: заповнена форма EX-15, закордонний паспорт, підтвердження причини запиту (наприклад, договір резерву нерухомості), оплата державного збору і фотографії.

• Право власності та повноваження продавця. Переконайтеся, що продавець дійсно є власником нерухомості, а особа, що підписує договір, має на це повноваження. Це допомагає уникнути судових спорів щодо прав на об’єкт.
• Витяг з Реєстру власності (Nota Simple). Запросіть актуальний витяг, щоб підтвердити право власності, а також дізнатися про будь-які обтяження, іпотеку чи обмеження, накладені на об’єкт.
• Відсутність боргів та зобов’язань. Перевірте, що у нерухомості немає заборгованостей за податками (IBI), комунальними платежами чи іншими зобов’язаннями, які можуть перейти до нового власника.
• Наявність усіх дозвільних документів і ліцензій. Переконайтеся у наявності ліцензії на будівництво, сертифікату енергоефективності, дозволів на перепланування та експлуатацію, щоб уникнути штрафів і проблем з експлуатацією.
• Відповідність площі і меж. Перевірте, що фактична площа та межі нерухомості збігаються з указаними у документах та даних кадастрового реєстру.
• Ретельний аналіз договору купівлі-продажу. У договорі мають бути зафіксовані всі фінансові та юридичні зобов’язання сторін, опис об’єкта, ціна та умови передачі права власності.

Для перевірки перелічених моментів потрібно запросити у продавця такі документи і перевірити їх у державних органах:

При купівлі нерухомості в Іспанії, крім вартості житла, слід враховувати низку витрат, які можуть суттєво збільшити загальну суму витрат.

При купівлі нерухомості часто виникають приховані дефекти, які неможливо виявити одразу. Це можуть бути проблеми з дахом, водопроводом, електрикою, тріщини у стінах, порушення тепло- та звукоізоляції. Такі дефекти проявляються вже після укладання угоди, що створює для покупця серйозні незручності.

Особливу увагу слід приділяти незаконним забудовам — прибудовам, переплануванням або будівництву без необхідних дозволів. Вони можуть призвести до штрафів, судових розглядів або навіть вимог сносу.

Для іноземних покупців нерухомості в Іспанії важливо знати особливості податкової системи, бюрократичні процедури та правила переказу коштів.

Для переказу грошей з-за кордону в Іспанію в 2025 році банкам потрібно надати документи, які підтверджують законність походження коштів; це можуть бути договори купівлі-продажу, дарування або інші офіційні документи із завіреним перекладом на іспанську мову.

Відкрити рахунок в іспанському банку можна, маючи паспорт, ідентифікаційний номер іноземця (NIE) та підтвердження адреси проживання в Іспанії. Наявність банківського рахунку значно спрощує оплату комунальних послуг, податків та інших витрат, а також дозволяє легко отримувати міжнародні перекази без затримок і блокувань.

Перекази грошей з України можна робити через популярні українські банки — ПриватБанк, Ощадбанк, Райффайзен Банк Аваль, УкрСиббанк та Монобанк, які підтримують міжнародні перекази через SWIFT та інші системи. Також є можливість скористатися сервісами Wise, Revolut, PayPal для більш швидких і зручних переказів, якщо відкриті відповідні рахунки.

Багато іноземців допускають одні й ті ж типові помилки, які призводять до втрат і складнощів. Ось перелік найпоширеніших проблем:

• Переказ грошей на рахунок агентства або посередника замість особистого рахунку продавця. Це підвищує ризик шахрайства, особливо якщо кошти не захищені на ескроу-рахунку.
• Ігнорування думки сім’ї та особистих потреб при виборі об’єкта. Часто покупці орієнтуються лише на привабливість локації, не враховуючи реальні умови для життя та інфраструктуру.
• Відмова від страхування нерухомості. Економія на страховці іноді призводить до значних збитків при пошкодженнях або ризиках неплатежів зі сторони орендарів.
• Підписання попереднього договору без консультації юриста. Це може спричинити проблеми з невідшкодуванням завдатку, незадовільними умовами й обмеженнями.
• Недооцінка додаткових витрат та регіональних податків. Покупці враховують лише ціну квартири і забувають про податки, комунальні платежі та збори, що призводить до перевитрат бюджету. Рекомендується закладати в бюджет додаткові витрати та податки у розмірі 12% від вартості житла.
• Купівля нерухомості без достатньої перевірки документів та юридичного статусу об’єкта. Це може призвести до подвійних продажів, виявлених обтяжень і тривалих судових спорів.

Уникнути цих помилок допоможуть ретельна підготовка, залучення досвідчених юристів, фінансових консультантів та уважне вивчення всіх деталей угоди. Рекомендується обирати перевірені агентства та спеціалістів з хорошою репутацією та реальними відгуками.

Перевірка юридичного статусу нерухомості
Потрібно переконатися, що продавець дійсно є власником і що на нерухомість немає боргів, застав або судових обмежень. Для цього запитують витяг із Реєстру власності (Nota Simple) і перевіряють дані кадастру, а також наявність усіх дозволів і ліцензій.

Професійний супровід угоди
Юрист, який спеціалізується на іспанській нерухомості, проведе комплексну перевірку документів, прослідкує за правильністю складання договору і забезпечить захист інтересів покупця на всіх етапах.

Використання нотаріальних послуг
Нотаріус засвідчує угоду, перевіряє документи і стежить за дотриманням законодавства, щоб угода була легітимною й без ризиків для обох сторін. При цьому нотаріус не працює на одну сторону, а гарантує законність процесу.

Оплата через банківський рахунок
Усі фінансові операції краще проводити через іспанські банки, щоб уникнути шахрайства і спростити подальші платежі (податки, комунальні послуги). Перекази таким способом мають банківську гарантію.

Реєстрація права власності
Після завершення угоди важливо зареєструвати право у Реєстрі власності, щоб офіційно закріпити своє володіння й захиститися від можливих претензій третіх осіб.

Перевірка нерухомості технічними експертами
Рекомендується замовити незалежну технічну експертизу, яка виявить приховані дефекти і підтвердить відповідність об’єкта заявленим характеристикам, що допоможе уникнути неприємних сюрпризів після купівлі.

Планування податкових та інших витрат
Необхідно заздалегідь розраховувати повний бюджет, включаючи податки, нотаріальні збори, послуги юристів і комунальні платежі, і закладати приблизно 12% від вартості об’єкта на додаткові витрати, щоб уникнути фінансових несподіванок.

Уважне ставлення до договорів і деталей
Слід уважно читати всі документи, особливо умови внесення завдатку, наслідки відмови від угоди та строки виконання зобов’язань, щоб уникнути конфліктів і штрафів.

Купівля нерухомості в Іспанії — це захоплюючий і відповідальний процес, що потребує уважності та ретельної підготовки. Ми підготували для вас корисні поради, які допоможуть зробити угоду максимально безпечною:

• Плануйте покупку заздалегідь, ретельно обирайте регіон і район, враховуючи інфраструктуру, транспорт і сезонність.
• Ніколи не покладайтеся лише на фотографії — обов’язково відвідайте об’єкт особисто та вивчіть район, щоб зрозуміти, чи підходить він для життя або інвестицій.
• Обов’язково оформлюйте всі документи через нотаріуса та залучайте досвідченого юриста, який допоможе уникнути юридичних помилок і захистить ваші інтереси.
• Не економте на юридичному супроводі та технічних перевірках — це збереже значно більше грошей і нервів у майбутньому.
• Будьте готові до додаткових витрат і податків, закладайте в бюджет мінімум 12% від вартості нерухомості на супутні платежі.
• Для переказів грошей вибирайте надійні банки та користуйтеся офіційними банківськими каналами, відкривайте рахунок в Іспанії, щоб спростити управління фінансами.
• Консультуйтеся з місцевими експертами та рієлторами, які розбираються в особливостях ринку і можуть запропонувати найкращі варіанти.
• Головна порада — не поспішайте з вибором, уважно перевіряйте кожен крок і завжди майте поруч професіоналів, щоб угода пройшла гладко і безпечно.

Бажаємо вдалої покупки та комфортного життя в Іспанії!